생긴 대로 사는게 꿈입니다 8. 아파트 매수를 바라보는 관점

포르투에서 찍은 필름사진

아파트 매수를 마치고 온갖 부대비용들을 모두 지불한 뒤 원리금을 차근차근 갚아가고 있다.

주변 사람들에게 집 산 얘기는 웬만하면 안 하는데 어쩌다가 하게 되면, 더 좋은 층수와 더 좋은 단지를 매수하지 않았냐는 훈수가 돌아오기 마련이다. 물론 그 방법으로 최대한도 대출을 추가로 일으키라는 조언과 함께 말이다.

최근 '돈의 심리학'이라는 책을 읽고 사람마다 모두 제마다 각기 다른 투자의 관점이 있다는 사실을 명심하려고 한다.

https://search.shopping.naver.com/book/catalog/32467012122?cat_id=50005835&frm=PBOKMOD&query=%EB%8F%88%EC%9D%98%EC%8B%AC%EB%A6%AC%ED%95%99&NaPm=ct%3Dmei5mwso%7Cci%3D443f3f6fd6d3cd44e7cb28e44c65c1d67d4999a6%7Ctr%3Dboknx%7Csn%3D95694%7Chk%3Dc5ab1c948606509635d77f8cff50d22b24e8ed63

돈의 심리학 : 네이버 도서

하지만 그들의 말에 모두 동의하는 것은 아니다. 기본적으로 나는 아파트를 대하는 나만의 관점이 있다.

1. 자가 1채는 필수다.

  집이 주는 심리적 안정감은 정말 대단하다. 우린 월세든, 전세든, 매매든 살 집이 필요하다. 그중에서도 내가 주인이고 내 마음대로 할 수 있는 '내 집'이 있다는 안정감은 삶에 큰 영향을 준다고 생각한다.

2. 원화 표시 자산의 비중은 적을수록 좋다.

  나는 부동산 폭락이 도, 폭등이 도 아니다. 그냥 부동산은 부동산일 뿐이다. 다만, 원화로 표시되는 자산은 많이 안 가져가려고 한다. 원화보다는 달러와 같은 기축통화가 앞으로 더 신뢰할 수 있다고 생각하기 때문이다. 그 이유로는 저출산 초고령화 사회 진입, 좀처럼 제조업을 벗어나지 못하는 사회 구조, 통화량 증가 등이 있다. 물론 달러도 무지막지하게 찍어내지만 그들은 기축통화이고 엄청난 파워가 있기 때문에 항상 어떻게든 이 문제를 해결해 왔다. 그리고 내가 최종적으로 많은 포트폴리오로 가져가려는 것은 미국 인덱스 펀드이다(직투 하여 달러로 표시되는).

  본인의 자산이 꽤 많다면 10억이 넘어가는 아파트도 좋겠다. 하지만 나는 나의 FIRE number(조기 은퇴를 위한 자산 수준)을 고려해도 현재기준 아파트에 10억은 자산의 거의 대부분을 차지하게 되기 때문에 맞지 않다. 결국 이것도 사람마다 다 다르다는 말이 된다.

3. 아파트 1채는 앞으로 원화 인플레를 헷지 해주는 수단이다.

  초고령 저출산 시대에 본격적으로 진입하면 늘어난 지출 대비 줄어든 세수를 충당하기 위해 현금을 많이 찍어낼 것이라 생각한다. 아닐 수도 있다. 하지만 정부는 그 유혹을 과연 견딜 수 있을까? 그래서 어떻게든 통화량은 늘어날 것이고 그만큼 현금 가치는 떨어질 거라고 본다. 이 말은 원화로 표시되는 자산의 금액이 올라간다는 말도 된다. 따라서 내 가족이 머무는 아파트 1채가 있다면 떨어지는 원화 가치를 헷지 해줄 거라 생각한다. 하늘에서 떨어지는 돈을 받아주는 바가지라고 생각하면 되겠다. 내 집은 서울에 있다. 지방은 어떨지 솔직히 잘 모르겠다.

 

FIRE를 꿈꾸는 사람이라면 분명 이런 고민도 해봤을 것이다.

"차라리 월세나 전세를 살면서 현금흐름을 최대한 확보하여 투자하는 게 주택 매수 보단 낫지 않나? 원리금도 한두 푼이 아니고 말이야!"

나도 이 생각을 진짜 많이 하고 계산도 여러 번 해봤다. Chat GPT에게 계산을 부탁해 보자.

먼저, 20년 뒤 아파트로 얻는 이득을 계산해보자

 

1. 20년 뒤 상황 (보수적 2% 성장 가정)
• 아파트 시세: 10억 4천만 원
• 대출 잔액: 3억 4,300만 원
• 20년간 납입액: 5억 900만 원 (원금 1.47억 + 이자 3.63억)

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2. 순자산 계산 (내 몫)
• 내 지분(Equity) = 아파트 시세 – 대출잔액
→ 10.4억 – 3.43억 = 6.97억 원

즉, 20년 뒤에 아파트를 팔면 본인 손에 들어오는 건 약 6.97억 원입니다.

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3. “이득”을 어떻게 볼까?

① 내가 실제로 쓴 돈
• 20년간 낸 원리금 = 5.09억

② 20년 뒤 순자산
• 6.97억

👉 순증가분 = 6.97억 – 5.09억 = 1.88억 원

즉, 단순히 보면 20년 동안 집을 보유하면서 약 1.9억 원 순이익을 얻은 셈입니다.

 

다음은 전세를 살면서 투자했을 때의 계산 결과다

1. 전제 조건 (전세 살 경우)
• 전세금: 3억 5,000만 원
• 전세대출: 2억 원 (금리 3.5%)
• 자기 자본: 1억 5,000만 원
• 전세금 증액: 2년마다 +5% (모두 현금 충당)
• 전세금은 20년 뒤 반환됨 (보증금 원금 그대로 회수)
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2. 전세 살 때의 비용 구조

(1) 이자 비용
• 전세대출 2억 원 × 3.5% = 연 700만 원 (월 약 58만 원)
• 대출 원금은 만기 일시상환 가정 → 20년 동안 이자는 고정

(2) 전세금 증액
• 2년마다 5%씩 증가 → 전세금 추이 (단순 계산)

→ 최종 전세금: 약 5.7억 원
→ 최초 3.5억 대비 추가 증액분 약 2.2억 원은 20년 동안 현금으로 넣어둬야 함

3. 투자 가능 자금

자가보유 시 매월 210만 원(원리금상환)을 내던 것과 비교해야 합니다.
• 전세 시 매월 이자: 58만 원
• 차액: 210만 – 58만 = 152만 원/월
👉 즉, 전세를 살면 매월 152만 원을 투자 가능
• 20년 동안 152만 원씩, 연 6% 수익률 가정 → 약 7억 원 형성 가능

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4. 20년 후 결과
• 투자자산: 약 7억 원
• 전세보증금 회수: 5.7억 원 (단, 2.2억은 그동안 추가 납입한 금액임 → 원금으로 돌려받음)
• 전세대출 원금 상환: –2억 원

👉 총 자산 = 7억 + 5.7억 – 2억 = 10.7억 원

📌 해석
• 순자산 관점: 전세 살면서 투자하면 자가보유(2% 상승 가정)보다 약 3.7억 원 더 많습니다.
• 심리적 안정성 관점: 자가는 대출 부담 있지만, 주거 안정성이 보장됨. 전세는 증액/계약 리스크가 큼.
• 투자 성향: 투자 수익률(6%)이 아파트 상승률(2%) 보다 높다고 가정했기 때문에 전세 + 투자가 유리하게 나온 것.

여기에서 얻을 수 있는 인사이트는 다음과 같다.

1. 서울의 최근 20년간 상승률은 연 8%가 넘는다. 하지만 계산 결과 연평균 3~4% 인상만 있어도 전세보다 나은 결과를 낼 수도 있다. 하지만 그렇지 않아도 괜찮다. 나는 내 집이라는 안정감 덕분에 오랫동안 레버리지로 투자할 수 있고 최종적으로 자산이 늘어나는 방향으로 가기 때문이다.

2. 행동을 결정할 때 '숫자'로만 하면 위험하다. 우린 감정적인 동물이며 논리적이고 이성적인 행동 보단 합리적인 행동을 하는 경향이 있다. 논리적으로 하려면 갭투자 후 반지하 전세나 월세 살면서 최대로 투자하면 FIRE에 더 빨리 도달할 것을 알지만 그렇게 하지 않는 것처럼 말이다. 따라서 단순히 숫자만 보지 말고 나에게 '합리적인' 결정을 해야 한다. 그래야 오래 지속할 수 있다.

3. 따라서, 월세나 전세 살면서 투자하는 것도 훌륭하다. 하지만 나에겐 합리적이지 않다. 서울 소재의 적당한 아파트에 살면서(원화 표시자산은 이것으로 됨), 안정적인 삶을 영위하면서 소득을 계속 달러 표시 자산에 이관하는 것이 나에겐 합리적인 방법이다.

 

결론적으로 사람마다 각자의 관점으로 아파트 매수를 고려하면 된다. 하지만 잊지 말아야 할 것은 숫자가 아닌 심리적인 측면도 함께 고려해야 한다는 것이고, 우린 오래 시장에 남아 최종적으로 안정적인 현금흐름을 일으켜야 한다는 사실이다.