[독서] 02. 시세 차익형 부동산 투자의 기초 - 나는 부동산과 맞벌이한다(너바나)

  이 책은 이미 부동산 투자 바닥에서 매우 유명해진 너바나의 투자 방법, 시스템 구축 방법 그리고 '왜 부동산 투자'를 해야 하는지 다양한 이유를 들어 설명하는 책이다. 부동산 투자가 막연하고 어려운 사람들이 처음 접하기에 좋은 책이라고 생각한다. 많고 많은 재테크 수단 중에 왜 부동산을 선택해야 하는지 잘 설명해주고 있고, 평범한 직장이었던 본인이 어떻게 부동산 부자가 되었는지 그 과정을 상세히 설명해 주고 있다. 스킬적인 면은 설명이 다소 부족하고 15년에 나온 책이라 세금과 시세가 요즘과는 잘 맞지 않지만(사실 지금의 시세와 세금이 부자연스러운 것...) 부동산 기초와 큰 틀을 이해하는데 충분히 도움이 되는 책이라고 생각한다.

 

  책은 왜 우리가 월급만으로는 부자가 될 수 없는지 설명하고 있다. 회사에 아무리 큰 수익을 벌어다 줘도 변하지 않는 현실, 월급만을 모아서는 제대로 된 집 한 채 사기 어려운 현실과 함께 언젠간 회사를 떠나야 하는 우리는 반드시 회사를 다니는 동안 근로소득으로 자본소득을 만들어야 한다. 그리고 그저 편안한 노후와 행복한 가정생활을 위한 만큼의 부자가 되는 건 지금 당장 시작해도 늦지 않다고 저자 너바나는 강조한다.

  그리고 대출에 대한 선입견을 버리라고 한다. 나는 이 부분에 전적으로 동의한다. 대출은 '좋은 대출'과 '나쁜 대출'이 있다. 좋은 대출이란 내 자산을 불려줄 수 있는 대출이어야 한다. 예컨대, 괜찮은 물건에 투자하기 위해 '무리하지 않는 선에서' 받은 대출 등이 있다. 일회성의 소비로 사라지는 대출이 아닌, 자산이 되어 내 포트폴리오를 구성할 수 있는 지출이어야 한다. 반대로 '나쁜 대출'이란 자동차, 오토바이, 명품 등 기타 소비하는 순간 가치가 떨어지는 것들에 소비하는 것을 말한다. 사람의 가치관에 따라서는 이러한 소비도 매우 중요한 사람이 있을 수도 있겠다. 하지만 외제차를 사기 위해 풀 대출을 일으켜 매달 숨 가쁘게 대출 원금과 이자를 갚고, 막상 시간이 지나 보면 내 수준에 모아 놓은 돈은커녕 세월의 감가상각을 정면으로 맞은 차만 남는다면 내 가치관엔 맞지 않는 것 같다.

 

  월급쟁이가 부자가 되기 위한 시스템이 있다. 저자가 절대 잃지 않는 투자를 위해 실행했던 방법이다. 

첫째, 흑자구조 만들기

  투자 초반엔 모아 놓은 돈이 많지 않기 때문에 한번 투자를 실행하면 수중에 돈이 없어 당분간 투자를 이어갈 수 없다. 하지만 월급쟁이 입장에서 소득을 갑자기 늘리는 것은 불가능하기 때문에 반대로 지출을 줄이는 방법을 써야 한다. 쓰고 남은 돈을 저축하는 것이 아닌 저축하고 남은 돈을 쓴다. 이 부분은 나도 현재 실천하고 있는 방법이다.

 

둘째, 수익형 부동산 투자하기

  수익형 부동산이란 월세를 가져다 주는 부동산을 말한다. 상가는 공실 리스크가 너무 크기 때문에 아파트, 빌라, 오피스텔을 중심으로 접근한다. 이렇게 수익형 부동산으로 월급 외 수입이 꾸준히 쌓이다 보면 추가 수익만으로 투자를 이어갈 수 있는 시점이 온다. 나는 요즘 이 부분을 고민하고 있다.

 

셋째, 시세차익형 부동산 투자하기

  수익형 부동산은 임대 수익률이 한정적이다. 실제로 5% ~ 8%대의 수익률을 보인다. 하지만 시세차익형 부동산은 한 번의 투자로도 몇 년치의 월세를 상회하는 수익을 얻는 것도 가능하기 때문에 자산 증식 속도를 높일 수 있다.

  하지만 이 책이 쓰일 당시는 부동산 규제가 심하지 않았던 15년도다. 요즘은 다주택자가 주택을 팔면 높은 수준의 종부세를 맞기 때문에 요즘도 유효한 방법인지는 확신이 서지 않는다. 심지어 장기보유특공도 감축하겠다고 하니... 다주택자들은 더욱더 물건을 팔 방법이 요원해졌다. 어쩌면 저자는 시세차익을 보는 것보다 부동산 매매가가 올라간 만큼 전세가도 올라가니 올라간 전세가만큼을 수익으로 본 것일 수도 있겠다.

 

넷째, 시스템 확장하기

  저자는 구입과 판매를 반복하는 것 보다 꾸준히 사모으는 방법을 권유한다. 이유는 부동산 가격이 계속해서 오르는 행운을 바랄 수는 없기 때문이다. 한번 매입한 부동산을 파는 대신 소유하고 있으면 월세를 통해 투자금도 마련하고 전세 상승으로 인해 추가 투자금까지 만드는 시스템을 구축할 수 있다. 저자 너바나는 이 시스템으로 100채의 집을 마련하고자 했다(최근은 40 ~ 50 채 정도 보유한 것으로 알고 있다). 요즘은 집 값이 천정부지로 뛰는 바람에 전세도 계속 오르고 있다. 이러한 시스템이라면 굳이 집을 팔지 않아도 전세 상승분, 월세 등으로 수익을 볼 수 있을 것 같다.

 

  또한, 부자가 되기 위해서 명확한 목표를 세우는 것이 중요하다. 본인의 목표를 직접 적어 놓은 1%의 학생들은 이후에 큰 부자가 되었고 적어두진 않았어도 구체적인 목표가 있던 30%의 학생들은 상류층에 속했다는 유명한 실험 결과도 있지 않은가? 목표를 적을 땐 구체적인 목표를 기한, 이루기 위한 수단, 중장기 목표와 함께 적어야 한다.

  사실 목표가 중요하다고 생각해 To Do list를 만들어 놓은 적이 있지만 구체적으로 적어보거나 깊은 고민은 해보지 않은 것 같다. 이번 기회에 적어 보았는데 내용은 다음과 같다.

 

내 목표 설정 리스트

 

  투자에 앞서 반드시 명심해야 할 것은 '투자'와 '투기'를 구분해야 한다는 것이다. 투기는 기대 수익이 합리적 기준에 따라 설정된 것이 아니라, 감정적 요인과 당시 시장의 모멘텀에 의해 결정 되는 경우가 많다. 즉, 결과에 대하 보장 없이 큰 이익을 노리는 극단적, 모험적 행위가 될 수 있다. 그리고 이러한 투기는 조급하게 투자 대상을 선정하는 과정에서 나타난다. 투기가 아닌 투자를 위해선 다음 다섯 가지를 자문해야 한다.

1. 이 투자로 어떤 손해가 일어날 수 있을지 가늠할 수 있는가?

2. 이 리스크를 스스로 통제할 수 있는가?

3. 이 물건에 투자하면 원금을 보존할 수 있는가?

4. 이 물건의 수익률이 내가 목표로 하는 수익률에 부합하는가?

5. 이 물건은 매도할 때 다른 사라이 바로 받을 만큼 매력적인가?

  투자에 앞서 위의 다섯 가지 질문에 확실한 답변이 나와야 한다. 그리고 투자에 확신이 서지 않는다면 좀 더 기다리자. 기다리는 것 또한 기회를 갖는 것이다.

 

  그렇다면 부동산은 언제 투자해야 할까? 사실 유튜브나 인터넷을 조금만 검색해봐도 낙관론자, 비관론자들의 예측을 쉽게 찾아볼 수 있다. 사실 너무 많은 정보들이 있어서 무얼 믿어야 할지 분간이 안 될 정도다. 그리고 이러한 현상은 단지 2021년만 있었던 것이 아니다. 2008년에도 상황이 비슷했으며 그 결과는 낙관론자와 비관론자 모두 맞은 것도 아니며 틀린 것도 아니었다. 부동산은 낙관론자들의 예측처럼 2014년까지 반등하지도 않았고, 그 후로 올라갔기 때문에 폭락할 것이라 예측했던 비관론자의 말도 틀렸다. 여기에서 우리가 짚고 가야 할 요지는 '투자하는 데 이러한 전망은 무의미'하다는 것이다. 자신만의 투자 원칙에 따라 기준에 부합하는 투자를 할 경우 위기가 와도 버틸 수 있으며 상승장에서 빛을 발할 수 있다. 따라서 오를 거라는 확신이 든다면, 그리고 절대 잃지 않을 준비가 되어 있다면 뒤도 돌아보지 않고 뛰어들어라. 하지만 확신이 서지 않는다면 다음 기회를 기다리거나 남들이 거들떠보지 않지만 저평가된 근거가 확실한 투자처를 찾아라.

 

 

  성공적인 투자를 위해 경계해야 할 단어는 '조급함'이고, 기억해야 할 단어는 '인내심'이란걸 꼭 명심하자. 그리고 투자처를 고를 땐 다음과 같은 기준을 참고하자.

1. 실투자금이 적게 드는 아파트

2. 전세 수요가 높은 지역의 아파트

3. 주변에 향후 공급이 없는지 확인

4. 대단지 아파트일수록 좋다(500세대 이상)

 

  이 책에서 도움이 됐던 내용들을 정리해보았다. 어떻게 보면 굉장히 원론적이라고도 생각할 수 있겠지만 초반에 투자 마인드를 심는데 큰 도움이 되는 내용이라고 생각한다. 서두른다고 빨리 되는 것 없고 천천히 한다고 안 되는 것도 없다. 기준을 확실히 정해야 함을 잊지 말자.