[부동산 투자 상식] 부동산 대출에서 LTV, DTI, DSR는 무슨 뜻일까? 디딤돌대출을 예시로 알아보자

부동산을 구매할때 현금이 아주 많아서 대출 없이 구매한다면 정말 좋겠지만 현실적으로 아마 대부분의 사람들에게 부동산은 구매는 곧 대출을 일으킨다는 뜻일겁니다. 따라서 부동산을 구매하거나 경매를 받을 때 내가 현 시점에서 대출을 얼마나 일으킬 수 있는지 파악하는 것이 중요합니다.

하지만 가용 가능한 대출을 알아보고 있자면 LTV, DTI, DSR 등 생소한 용어들이 눈에 들어올 텐데요. 이 용어들이 과연 무얼 뜻하는지, 나에겐 어떻게 적용 될 것인지 예를 들어 알아보겠습니다.

---

1. LTV(Loan To Value Ratio) : 주택담보인정비율

LTV란 주택의 가격을 기준으로 대출금액이 정해지는 것을 뜻합니다. 예를 들어 1억짜리 주택을 LTV 70%로 대출을 받는다고 하면 매매가격 1억의 70%인 7천만원 만큼 대출이 가능하다는 뜻입니다. 하지만 이 비율은 정책, 지역, 주택소유 여부 등 많은 요인에 의해 바뀌므로 대출을 받을때 수시로 확인하시는 것이 좋습니다.

또한, LTV는 최대 금액의 기준일뿐 항상 이 금액을 받을 수 있다는 뜻은 아닙니다. DTI, DSR 등 다른 대출 기준들과 비교했을 때 가장 적은 금액으로 대출이 가능하기 때문에 최종 대출 가능 금액은 바뀔 수 있습니다. 만약 LTV 70%까지 나와도 DTI를 적용했을 때 대출 가능 금액이 6천만원이라면 최종 대출 가능 금액은 가장 낮은 금액인 6천 만원이 됩니다. 그리고 LTV에서 소액임차보증금이 공제됩니다.

 

2. DTI(Debt To Income) : 총부채상환비율

DTI는 소득이 기준이 되는 수치입니다. 정확히는 소득대비 주택담보대출 원리금 + 신용대출 등 다른 금융부채의 이자를 더한 값으로 한도를 계산합니다. 즉, 개인이 버는 수익을 기준으로 부채상환능력을 측정하는 것입니다. 예컨대, 연봉이 5천 만원이고 DTI 40%를 적용한다면 총 부채의 연간 원리금 상환액이 2천 만원을 넘지 못합니다.

DTI비율 = (주담대 연간 원리금 상환액 + 기타 금융 부채 연간 이자액) / 연간 소득

DTI의 경우 대출 상환 기간을 늘리는 방식으로 대출 가능 금액을 높일 수 있습니다. 30년 상환이 10년 상환보다 1년에 상환해야 하는 원리금이 낮기 때문이죠.

 

3. DSR(Debt Service Ratio) : 총부채원리금상환비율

DSR은 DTI의 강화된 버전으로 기타 대출의 이자 상환액이 아닌 연간 원리금 상환액으로 고려하여 대출 상환 능력을 산출합니다. 신용대출 등 금융부채뿐만 아니라 자동차할부, 학자금대출, 전세자금대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 더한 값을 사용합니다. 따라서 DSR로 계산하면 연소득은 그대로여도 금융부채 부분이 커지기 때문에 대출 한도가 더욱 축소됩니다.

DSR = (주담대 원리금 상환액 + 기타 대출 전부의 원리금 상환액) / 연간 소득

 

이렇게 정리해보니 LTV, DTI, DSR의 개념을 확실히 익힌것 같네요! 그렇다면 실제 사례에 적용을 해볼까요?

먼저 디딤돌 대출을 활용해 집을 구매해본다고 가정해보겠습니다. 

디딤돌 대출은 최고 2억원 이내(신혼가구 2.2억원 이내)로 대출이 가능하나, DTI : 60%, LTV : 70%가 적용됩니다. 또한, 최종 금액에서 선순위채권, 최우선변제소액임차보증금을 제외해야 정말 받을 수 있는 최종금액이 됩니다.

연봉	5,000만원
주택 매매가	3억 8천 만원
소액임차보증금(지역마다 상이)	4,300만원
기타 부채	없음

위의 조건으로 대입해본다면

담보주택 평가액 * LTV(70%) = 2억 660만원 - 소액임차보증금(4,300만원) = 2억 230만원

DTI = 약 13.21%

참고 : 주택금융공사 예상대출금 조회 서비스(https://www.hf.go.kr/hf/sub01/sub01_02_01.do)

즉, LTV 70%를 적용하고 소액임차보증금을 공제하더라도 대출 금액이 DTI에 걸리지 않으며, 디딤돌 대출의 최대치인 2억원을 넘기 때문에 해당 상품의 최대 가능한 금액인 2억원을 대출 받을 수 있습니다.

만약 주택 가격이 3억원 이하라면 소액임차보증금 공제 때문에 대출 금액이 줄어들 수 있으나 MCG를 이용하면 LTV에서 소액임차보증금을 차감하지 않고 LTV 최대 한도로 대출을 받을 수 있습니다.

---

주택 구입 계약을 체결하고 잔금을 못치뤄 보증금을 날리는 일 없게 사전에 최대 대출 금액을 꼼꼼하게 참고 해보시길 바라겠습니다!